Após um tormentoso processo de revisão, marcado por divergências e judicialização[i], foi sancionada a Lei Complementar nº 739/2023[ii], que alterou o Plano Diretor de Florianópolis. Muito embora se trate de uma revisão do plano vigente, ocorreram alterações substanciais, de modo que é possível considerar que se trata de um novo plano diretor.
Conforme divulgado pela Prefeitura Municipal de Florianópolis[iii], a proposta de revisão visava simplificar procedimentos e requisitos, eliminar conflitos normativos e proporcionar maior segurança jurídica, dando assim maior efetividade ao plano e aproximando a cidade real daquela projetada na legislação.
Muito embora uma parcela considerável de inovações trazidas na nova lei ainda dependa de regulamentação por decreto, neste artigo busquei destacar cinco novos aspectos introduzidos pela revisão ao Plano Diretor de Florianópolis, que devem despertar o interesse de empreendedores do mercado imobiliário e moradores da cidade.
1 – Incentivos e aumento de potencial construtivo
A nova lei introduziu ao Plano Diretor de Florianópolis o art. 291-A, que agrupou e sistematizou incentivos para novos empreendimentos, como ao uso misto (residencial e comercial), à fruição pública (espaço público em empreendimento privado), à arte pública, à preservação do patrimônio cultural, dentre outros.
Para esses incentivos, a lei traz a contrapartida da possibilidade de aumento do potencial construtivo do empreendimento, inclusive além do previsto no gabarito do respectivo zoneamento. No caso do uso misto, por exemplo, é possível o acréscimo de um pavimento e de até trinta por cento da taxa de ocupação. Já nos empreendimentos que dispuserem de espaços públicos, além de acréscimo de pavimento, é possível a multiplicação do potencial construtivo em proporção à área pública gerada. Além disso, é possível cumular incentivos em um mesmo empreendimento.
Tratam-se de incentivos que devem ser analisados pelos empreendedores e interessados em construir no município, pois, em alguns casos, podem transformar imóveis em regiões de baixo potencial construtivo em empreendimentos com grande potencial.
2 – Procedimentos para correção de erros em mapas
Outra novidade importante trazida pela revisão do Plano Diretor de Florianópolis foi a criação de procedimentos administrativos para correções de erros materiais nos mapas, em situações em que anteriormente a correção muitas vezes só era possível por meio de ação judicial.
Destaca-se o art. 44-A, que estabelece a possibilidade de solicitação de reavaliação quando um imóvel estiver erroneamente caracterizado como área de preservação no mapa, muito embora suas características não estejam de acordo com as definições estabelecidas na legislação ambiental – como, por exemplo, em áreas urbanas consolidadas.
Também é relevante o art. 198, que prevê a possibilidade de revisão de vias projetadas nos mapas, quando estas atingirem imóveis particulares em regiões já consolidadas, tornando a materialização de tais vias incompatível com as edificações existentes. Será possível o redimensionamento, realocação ou até mesmo supressão da via projetada, que poderá ocorrer de ofício ou a pedido do proprietário.
3 – Menos restrições aos loteamentos
Conforme estudo apresentado pela Prefeitura, desde a aprovação do Plano Diretor até então vigente em Florianópolis (2014), somente 9 loteamentos foram aprovados, em razão das regras excessivamente rigorosas – o que estimulou ainda mais o parcelamento irregular do solo na cidade.
A nova lei trouxe nova regras para tentar estimular o parcelamento regular do solo e viabilizar a aprovação de mais loteamentos. A nova lei estabeleceu, por exemplo, um percentual máximo para a exigência pelo poder público de áreas destinadas a espaços de recreação e lazer e equipamentos comunitários, diferentemente da lei até então vigente, no qual havia a previsão apenas de um percentual mínimo – o que muitas vezes reduzia em excesso o potencial de aproveitamento do terreno.
4 – Adequação à legislação ambiental estadual e federal
O Plano Diretor de 2014 incorretamente transformou áreas de preservação ambiental como APP (Área de Preservação Permanente) e APL (Área de Preservação Limitada) em espécies de “zoneamento”, incluindo nos mapas. Isso gerou intensa insegurança jurídica, pois os mapas “pintaram” como área de preservação alguns imóveis que não se enquadram nas definições previstas na legislação ambiental e, ao mesmo tempo, deram ao cidadão a falsa impressão de que se o imóvel não estava incluído nos “zoneamentos” em questão no mapa, não havia área de preservação no imóvel – o que nem sempre é verdade.
A nova lei, apesar de não ter alterado mapas, aproximou os conceitos do Plano Diretor àqueles previstos na legislação ambiental federal e estadual, como o Código Florestal. Além disso, a previsão expressa no § 4º do art. 43 esclarece que as áreas de preservação permanente decorrentes da legislação federal, estadual ou municipal devem ser protegidas pelo município, mesmo que não delimitadas nos mapas de zoneamento.
5 – Incorporação de ruas existentes ao sistema viário oficial
Em razão do histórico de desenvolvimento informal e parcelamento irregular em Florianópolis, tornou-se muito comum que diversas ruas, apesar de existentes há muito anos, não fossem reconhecidas como ruas oficiais pelo poder público, causando transtornos aos proprietários de imóveis nessas vias, como, por exemplo, a dificuldade de acesso a serviços públicos básicos, com o fornecimento de água e energia elétrica.
A nova lei introduziu ao plano diretor o § 4º do art. 192, que prevê a incorporação de vias existentes em áreas urbanas consolidadas até dezembro de 2016 ao sistema viário oficial do município, mediante decreto. O Decreto nº 25.178, publicado em 4 de maio de 2023, já declarou a incorporação de diversas vias.
A partir da incorporação das vias, muitos proprietários de imóveis poderão agora utilizar-se do procedimento previsto no Decreto nº 18.229/2017 para solicitação de autorização para fornecimento de água e luz, mesmo que a edificação seja irregular, uma vez que um dos requisitos é o imóvel estar em via oficial reconhecida por lei pelo município. Além disso, a incorporação das vias também favorecerá o procedimento de regularização de construções clandestinas e irregulares, existentes até 31 de dezembro de 2020, conforme previsto na Lei Complementar nº 374/2010 e regulamentado pelo Decreto nº 8.128/2010.
[i] No âmbito da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/SC, aprovamos parecer, que redigi em parceria com um colega da comissão, com proposições para que o processo participativo de elaboração do projeto de lei de revisão do Plano Diretor de Florianópolis pudesse ser o mais harmônico e profícuo possível. Infelizmente, parte considerável das recomendações deixou de ser adotada: https://www.juscatarina.com.br/2022/07/04/plano-diretor-proposicoes-para-uma-participacao-popular-efetiva-e-harmonica-por-bruno-de-oliveira-carreirao/
[ii] A íntegra da lei pode ser conferida aqui: https://leismunicipais.com.br/a/sc/f/florianopolis/lei-complementar/2023/74/739/lei-complementar-n-739-2023-altera-a-lei-complementar-n-482-de-2014-plano-diretor-de-florianopolis-e-consolida-seu-processo-de-revisao
[iii] A justificativa apresentada pela Prefeitura pode ser encontrada aqui: http://ipuf.pmf.sc.gov.br/pd2022/public/pdf/1.%20Justificativa%20da%20Necessidade%20de%20Revis%C3%A3o%20do%20Plano%20Diretor.pdf
Advogado, mestre em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC, pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito – EPD e membro das Comissões de Direito Urbanístico e Direito Imobiliário da OAB/SC, da Associação Brasileira de Direito e Economia - ABDE e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
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