Novo Código de Obras de Florianópolis: modernização, simplificação e mais confiança no cidadão

Em março deste ano, foi sancionada a Lei Complementar nº 786/2026, que institui o novo Código de Obras de Florianópolis. A capital catarinense passou a contar com um novo Código de Obras que promete impactar diretamente a dinâmica do mercado imobiliário. Com foco na simplificação de procedimentos, valorização da responsabilidade técnica e redução da intervenção estatal prévia em determinadas hipóteses, a nova legislação tende a alterar significativamente a forma como empreendimentos serão aprovados, executados e regularizados no Município, razão pela qual compreender suas principais mudanças tornou-se essencial para incorporadoras, construtoras, investidores e profissionais do setor.

A necessidade de atualização legislativa decorre de um contexto peculiar. A Lei Complementar nº 707/2021, conhecida como “Destrava Floripa”, foi declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, sob o fundamento de que o processo legislativo não observou adequadamente a exigência de participação popular. Esse vício formal acabou por esvaziar uma iniciativa que, embora voltada à simplificação urbanística, não resistiu ao controle de constitucionalidade.

Apesar de sua origem tortuosa, o novo Código de Obras é bem-vindo. A Lei Complementar nº 786/2026 rompe com o excesso de detalhamento técnico que caracterizava a antiga Lei Complementar nº 60/2000, eliminando previsões excessivamente minuciosas, como a especificação da espessura de paredes, hipóteses de marquises obrigatórias e dimensões mínimas de cômodos.

Modalidades de licenciamento urbanístico

Uma das questões mais relevantes do novo Código de Obras está na consolidação das modalidades de licenciamento urbanístico divididas em Licenciamento Regular, Licenciamento Simplificado e Licenciamento Declaratório.

O Licenciamento Regular permanece como a regra geral para empreendimentos de maior complexidade ou com potencial impacto urbanístico relevante. Nesse modelo, há análise prévia completa pelo poder público, com verificação técnica do projeto antes da emissão do alvará de construção. Trata-se, portanto, de um procedimento mais tradicional e mais rigoroso, compatível com empreendimentos de maior porte ou sensibilidade urbanística.

O Licenciamento Simplificado, por sua vez, como a própria nomenclatura já explicita, se trata de um procedimento mais simples. Embora ainda exista controle prévio pelo poder público, o procedimento é mais célere e menos burocrático, com redução de exigências documentais e de etapas de análise. A lógica é ajustar o grau de controle estatal à complexidade do empreendimento, evitando que projetos de médio impacto sejam submetidos ao mesmo rito dos grandes empreendimentos.

Por fim, o Licenciamento Declaratório constitui o modelo mais disruptivo do novo Código. Nesse modelo, o licenciamento ocorre por meio de autodeclaração do proprietário e do responsável técnico, que atestam a conformidade do projeto com a legislação urbanística. O alvará é emitido de forma automatizada, sem análise prévia do Município, permitindo o início imediato da obra, mediante o pagamento das taxas e a apresentação da documentação exigida. A responsabilidade pelo cumprimento das normas passa a ser compartilhada entre os agentes privados, enquanto o poder público desloca sua atuação para a fiscalização posterior.

Essa diferenciação de regimes corrige uma distorção histórica: não faz sentido submeter uma residência unifamiliar ao mesmo procedimento aplicado a um shopping center ou a um aeroporto. O novo Código de Obras consolida um modelo de gradação de controle estatal proporcional ao risco e ao impacto urbanístico da intervenção.

Habite-se declaratório

O novo Código também avança ao prever o chamado “Habite-se declaratório”, permitindo que a conclusão da obra seja atestada pelo próprio responsável técnico, dispensando, em determinadas hipóteses, a vistoria prévia pelo poder público. Essa inovação evidencia uma mudança de paradigma: o modelo deixa de ser essencialmente preventivo e passa a confiar mais na atuação técnica dos profissionais envolvidos, deslocando parte relevante da fiscalização para um momento posterior.

De forma geral, o novo Código de Obras pode ser compreendido como um ato de confiança da administração pública no particular, com a ampliação das atribuições do responsável técnico e a racionalização dos procedimentos administrativos. Para o setor imobiliário, isso tende a significar maior previsibilidade, redução de custos indiretos e ganho de eficiência na aprovação e execução de projetos.

Regularização de edificações

Outro ponto que merece especial atenção é a eliminação do prazo para requerimento de regularização de edificações previsto na Lei Complementar nº 374/2010, procedimento conhecido como “anistia urbanística”. Até então, o prazo para protocolar pedidos de regularização havia se encerrado em 31 de dezembro de 2024. Com a nova disciplina, esse limite temporal foi suprimido, permanecendo como único requisito a comprovação de que a edificação foi concluída até 31 de dezembro de 2020.

Essa alteração reabre uma importante janela de oportunidade para a regularização de imóveis irregulares ou clandestinos, o que pode impactar positivamente a segurança jurídica dos empreendimentos e a valorização patrimonial.

Regulamentação ainda pendente

Apesar dos avanços, é importante destacar que diversos dispositivos da nova lei ainda dependem de regulamentação pelo Poder Executivo. Esse é o caso, por exemplo, das hipóteses específicas de cabimento do licenciamento simplificado e declaratório, cuja definição será essencial para a efetiva operacionalização do novo sistema.

Ainda assim, em síntese, o novo Código de Obras de Florianópolis representa um movimento consistente de modernização normativa, alinhado à necessidade de desburocratização e estímulo ao desenvolvimento urbano. Resta agora acompanhar sua regulamentação e aplicação prática, que serão determinantes para a consolidação dos avanços propostos.