Usucapião em Santa Catarina: Tribunal de Justiça facilita regularização de imóveis

Havia se instaurado grande polêmica em Santa Catarina com relação às ações de usucapião de imóveis oriundos de parcelamento irregular do solo – situação em que o proprietário do imóvel “loteou” o terreno e vendeu diversas frações, sem que essas frações tivessem matrículas individualizadas perante o Cartório de Registro de Imóveis, resultando em uma grande matrícula com vários “lotes” dentro, todas ainda em nome do mesmo proprietário, apesar de já terem sido vendidas a terceiros.

Imagine a situação: você comprou um terreno em um loteamento, construiu sua casa, paga IPTU todos os anos e sempre cuidou do imóvel como se fosse seu. No entanto, nunca conseguiu a escritura, porque o antigo dono, já falecido, vendeu vários lotes de forma irregular e nunca transferiu a propriedade. Nessas situações, a forma mais simples e eficaz de regularizar a propriedade e individualizar a matrícula do imóvel é justamente por meio do usucapião, que permite transformar a posse de fato em propriedade reconhecida oficialmente.

Em tempos recentes, contudo, várias ações de usucapião que visavam corrigir essa situação – que foi apelidada no âmbito do Poder Judiciário de “posse derivada” – estavam sendo extintas sem julgamento do mérito, pois muitos magistrados catarinenses adotaram a posição de que o requerente deveria ter a propriedade do imóvel transferida para si mediante celebração das escrituras públicas de compra e venda necessárias a partir do proprietário registral do imóvel e por considerarem que o usucapião estava sendo utilizado para evitar o pagamento do imposto de transmissão e servindo de anteparo para parcelamento irregular do solo.

Em artigo publicado no Portal JusCatarina no ano passado, critiquei essa corrente, pois a extinção dessas ações estava impedindo a regularização de uma situação extremamente comum no litoral catarinense – fruto do longo histórico de parcelamento e vendas informais na região –, mesmo quando os requerentes comprovavam ter a posse mansa e pacífica do imóvel, com ânimo de dono, pelo período necessário, satisfazendo todos os requisitos do Código Civil. Apesar das aparentes boas intenções, essas decisões geraram insegurança jurídica e apenas contribuíram para manter a irregularidade urbanística e registral dos imóveis.

Em junho deste ano, porém, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 5061611-54.2022.8.24.0000, com o objetivo de uniformizar a jurisprudência da corte a respeito das ações de usucapião que têm por objeto a chamada posse “derivada”. Na decisão, que é de observância obrigatória por todo o Poder Judiciário de Santa Catarina, o Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses:

a) a hipótese de aquisição derivada da propriedade, por si só, não impede o ajuizamento da ação de usucapião, por falta de interesse de agir, se demonstrada a existência de um óbice concreto que inviabilize a transmissão da propriedade pelos meios jurídicos e/ou administrativos ordinários.

b) é possível processar a ação de usucapião mesmo em caso de imóvel não matriculado, não desmembrado ou localizado em área não regularizada.

c) à luz do princípio da boa-fé, cuidando-se de transmissão derivada da propriedade, e não havendo prova de empecilho à regularização registral do bem, é inviável processar a ação de usucapião quando evidenciado que a providência pode driblar as regras de parcelamento do solo e ilidir as custas (administrativas e tributárias) exigíveis para o recebimento do título no Ofício de Registro de Imóveis.

O principal ponto que se extrai da decisão é de que, nos casos de posse “derivada”, o usucapião é possível, desde que o requerente comprove que há obstáculo concreto para obter a propriedade de outra forma.

Muito embora o Tribunal de Justiça de Santa Catarina não tenha estipulado uma relação de obstáculos que são considerados válidos para justificar o ajuizamento de ação de usucapião, pode ser utilizado de forma análoga o Código de Normas da Corregedoria do Foro Extrajudicial, que, ao estabelecer regra semelhante para o usucapião extrajudicial, estabeleceu no § 1ª do art. 1.133 uma lista de hipóteses:

I – se tratar de imóvel invadido, inexistindo negócio jurídico com o proprietário do imóvel;

II – não for localizado o alienante;

III – houver extinção irregular da pessoa jurídica que alienou o imóvel;

IV – o transmitente for pessoa jurídica sem certidão negativa de débitos (CND);

V – o imóvel usucapiendo estiver situado em loteamento irregular ou clandestino;

VI – houver recusa em realizar o inventário por parte dos herdeiros do alienante; ou

VII – houver inventários sucessivos que levem à excessiva onerosidade.

Ainda que a nova orientação jurisprudencial ainda não esteja imune a críticas – afinal, ainda está estabelecendo a necessidade de comprovar um requisito que não está previsto no Código Civil –, é um bom passo rumo à segurança jurídica, pois evita que as ações sejam extintas arbitrariamente e deixa mais claro para os requerentes o que precisa ser comprovado. Na prática, isso significa que quem comprou um terreno de boa-fé e preenche os requisitos da lei tem agora mais segurança para conseguir o registro da propriedade.