É possível usucapião de área inferior ao lote mínimo do município

Desde 2017, mais de seis mil ações estavam suspensas nos tribunais aguardando o julgamento do Tema 985 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proveniente de Recurso Especial Repetitivo, que visava definir se o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento de seus requisitos específicos, pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal. Ou seja: se a área objeto da usucapião pode ser inferior ao lote mínimo estabelecido pelo Plano Diretor do município.

Finalmente a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento da tese jurídica que será aplicada a todos os casos com esta mesma controvérsia, inclusive nos procedimentos pela via extrajudicial. O entendimento definido foi no sentido de que, para o reconhecimento da usucapião extraordinária, devem ser comprovados os seus requisitos específicos, previstos no artigo 1.238 do Código Civil, e não pode ser impedido em razão de a área discutida ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal. Portanto, sim, é possível usucapir área inferior ao módulo urbano fixado pelo município.

Vale destacar que o entendimento teve por base o artigo 1.238[1] do Código Civil, que prevê que a usucapião extraordinária pode ser reconhecida para aquele que exercer, durante 15 anos, posse mansa, pacífica e ininterrupta. Preenchidos estes requisitos o juiz deve declarar a propriedade por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de imóveis, com a abertura de uma nova matrícula. Segundo o dispositivo, o prazo pode ser reduzido para dez anos, se o possuidor morar no imóvel ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo no local.

Logo, é possível perceber que o referido artigo do Código Civil não impõe qualquer restrição quanto à metragem do imóvel. Caso fosse a intenção legal estabelecer parâmetros mínimos de área para a usucapião extraordinária, certamente estaria disposto de forma expressa, como é no caso da definição de limites territoriais máximos para a usucapião especial rural, prevista no artigo 1.239[2] do Código Civil.

Outro argumento que o colegiado do STJ levou em consideração, foi o precedente do Supremo Tribunal Federal, no RE 422.349, segundo o qual, preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser impedido por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na área em que o imóvel está situado.

Deste modo, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que o reconhecimento do direito à usucapião extraordinária se condiciona apenas ao preenchimento dos requisitos do artigo 1.238 do Código Civil, sem restrição de limitação de área pelo município, o que destravará uma série de procedimentos que estavam em curso e facilitará a regularização de propriedades.

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[1] Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

[2] Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.