A importância da vistoria na locação de imóveis

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não tem nenhuma disposição expressa que obrigue locador e locatário a realizarem a vistoria no imóvel objeto da locação. Contudo, na prática das locações, trata-se este de um procedimento que se demonstra muito importante, uma vez que a vistoria realizada antes de o imóvel ser alugado pode ser uma ferramenta jurídica capaz que proteger tanto o locador quanto o locatário no momento da devolução das chaves.

Por isso, o laudo de vistoria é importante não somente para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel antes de ser entregue ao locatário, mas também para que o imóvel, quando finda ou rescindida a locação, seja entregue nas mesmas condições pelas quais o locatário recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Sendo assim, o laudo de vistoria é a análise das características físicas do imóvel e deve relatar por escrito com a utilização de fotos e vídeos para certificar essas condições, tais como piso, paredes, portas, instalações hidráulicas, elétricas e demais mobiliários.

É importante o laudo de vistoria (inicial e final) ser executado na presença do locatário e do locador, bem como até mesmo dos fiadores, se assim desejarem. Todavia, nada impede que haja a vistoria por parte do locador e após seja conferida pelo locatário, momento em que poderá apresentar sua impugnação ao laudo, informando, por escrito e de preferência com fotos, o que está divergente com a realidade do imóvel. Essa prática de conferência posterior da vistoria, aliás, ganhou ainda mais relevo neste momento de pandemia, na qual o distanciamento social nos impede de aglomerações, tornando pouco recomendável a realização de vistoria conjunta.

A realização da vistoria pode ainda acontecer por uma terceira pessoa, que irá elaborar o laudo de vistoria e, após, apresentar às partes para validação e eventual impugnação. Isto costuma ocorrer com muita frequência quando a locação do imóvel é intermediada por alguma imobiliária.

Vantagem de realizar a vistoria para o locador

O art. 22 da Lei de Locação prevê, dentre outras obrigações do locador, que ele deve “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”, bem como “fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes”.

Portanto, para que o locador consiga comprovar que cumpriu com suas obrigações legais, a vistoria demonstra ser o instrumento que possibilita registrar as reais condições iniciais do imóvel, para que seja possível, com isso, exigir do locatário a devolução do imóvel nas mesmas condições em que foi recebido.

Sem a realização da vistoria inicial, é dificultada a comprovação do estado do imóvel quando foi entregue ao locatário, para que, quando haja a devolução, seja possível aferir eventuais danos ao imóvel ou ainda a necessidade de indenização. A mera descrição no contrato de forma genérica de que o imóvel foi entregue em “perfeitas condições” não se presta a comprovar a sua real situação.

Importante destacar que a vistoria se torna fundamental quando estamos lidando com imóveis que estão sendo locados com mobília do locador, pois a vistoria será a prova, ao final da locação, de como este mobiliário foi entregue ao locatário, e caso haja alguma divergência, poderá ser exigido que o locatário repare, substitua ou indenize.

A importância da vistoria para o locatário

Por outro lado, o art. 23 da Lei do Inquilinato prevê que é obrigação do locatário “servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”, bem como “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.

Assim, para que o locatário cumpra a sua obrigação legal de devolver o imóvel no estado em que recebeu e se precaver de eventuais cobranças por parte do locador referente a danos que não são de sua responsabilidade, a vistoria é imprescindível.  Portanto, para o locatário, a vistoria é um meio para evitar cobrança injusta para reparação do imóvel ou indenização.

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Diante de tudo isso, sendo locador ou locatário, a recomendação é se seja feita uma vistoria inicial, antes do locatário ingressar no imóvel, e uma vistoria ao final, no momento da entrega das chaves, para que se faça a comparação das vistorias e se verifique se o locatário está de fato entregando o imóvel nas mesmas condições que recebeu ou se terá que reparar algum item ou ainda indenizar o locador.

Vale destacar que a vistoria pode ser realizada na presença de advogados, caso haja muita divergência ou mesmo advogados podem auxiliar locadores e locadores para apresentar impugnação ao laudo de vistoria.