Relações condominiais em tempos de Coronavírus (COVID-19)

As relações condominiais são gerenciadas pela figura do síndico, que possui poderes específicos estabelecidos no art. 1.348 do Código Civil (sobre as principais obrigações do síndico, veja o artigo Guia Jurídico para Síndicos). Ocorre que em tempos de Coronavirus (COVID-19), surgem muitas dúvidas quanto o alcance do poder do síndico, para garantir o adequado cumprimento das normas sanitárias e dos decretos (estaduais e municipais) que restringem atividades e outras questões que influenciam na gestão de condomínio.

DIRETRIZES EM SANTA CATARINA

No intuito de trazer uma diretriz para os condomínios, a Secretaria de Estado de Saúde do Estado de Santa Catarina emitiu Nota Informativa 026/2020 (confira aqui), na qual recomenda que durante o período de emergência, os condomínios residenciais devem adotar algumas medidas, tais como fechamento das áreas de lazeres, não convocar assembleia presencial, orientar para não realização de obras que não sejam emergenciais, orientar para não realização de mudanças que não sejam emergenciais e instalação de dispensers de álcool gel (70%) nas áreas comuns.

Sendo assim, os poderes do síndico devem estar limitados à prevenção e orientação dos condôminos, tais como aumentar a fiscalização e limpeza das áreas comuns, conscientizar moradores e funcionários sobre o vírus, disseminar avisos no condomínio e, em caso de algum morador contaminado, avisar as autoridades de saúde, comunicar outros moradores sobre a contaminação sem identificar a pessoa e afastar funcionários com os sintomas das atividades.

Por outro lado, não se pode esquecer que os condôminos também possuem o dever de zelar pela segurança e saúde de todos, e, no caso de um morador contaminado com o vírus, este não deve sair de casa e não deve utilizar a área comum do condomínio, bem como deve comunicar o síndico imediatamente. Caso o infectado não cumpra com o isolamento, o síndico e vizinhos podem orientar sobre o isolamento e a busca por serviços de saúde e ainda denunciar para as autoridades.

Sendo assim, como é possível perceber, tratam-se essas de recomendações, sem força de lei, que dependem do bom senso de cada síndico. Vale destacar que o descumprimento das medidas de segurança e proteção à saúde pode ensejar a aplicação de penalidades administrativas, como por exemplo advertência, multa, etc, bem como configurar crime contra a saúde pública, previsto nos art. 267 e 268 do Código Penal.

PROJETO DE LEI 1.179/2020

Com o intuito de trazer maior segurança às relações condominiais, foi aprovado pelo Senado Federal, o Projeto de Lei 1.179/2020 que, por meio de seu art. 11, amplia, até 15 de outubro de 2020, os poderes de gestão do síndico nos condomínios edilícios.

No elenco desses poderes excepcionais, o qual possui um prazo de duração limitado, consta, além da possibilidade de meramente restringir a utilização das áreas comuns do condomínio, restringir ou proibir – percebam aqui a elevação da ação para o proibir – a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros e, inclusive e, notadamente, nas áreas de propriedade privativa do condômino, isto é, na unidade autônoma, ou seja, em seu apartamento ou conjunto empresarial.

Vale destacar que as únicas exceções previstas no projeto de lei e, isto é, não passíveis de restrição ou proibição pelo Síndico se limitam a apenas três circunstâncias, quais sejam: atendimento médico, benfeitorias necessárias e obras de natureza estrutural. Isso quer dizer que excluindo essas três hipóteses, o síndico terá poderes para restringir ou proibir, além das áreas comuns, no interior da unidade autônoma, qualquer atividade.

É compreensível que o síndico tenha poderes para restringir o acesso às áreas comuns – piscina, quadra, sala de leitura, salão de festa, auditórios, bibliotecas, dentre outras. Contudo, a restrição da proposta legal é ampliada para as unidades autônomas e isso pode ser compreendido como uma medida autoritária que estabelece, em nome da proteção à saúde, séria restrição ao uso da propriedade, ficando o condômino à mercê do julgamento do síndico se determinada situação é justificável ou não. Podemos prever, caso aprovada a proposição legislativa, diversas situações em que os condôminos irão discordar de alguma proibição imposta pelo síndico, e, nestes casos, caberá ao judiciário decidir, caso a caso.

Após a aprovação pelo Senado, o projeto está tramitando na Câmara e tem a sua aprovação prevista já para esta semana, seguindo então para a sanção presidencial. Assim, o projeto de lei ainda está sujeito a alterações.